Приемка квартиры в новостройке: как проверить жилье и зафиксировать недостатки

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Получение ключей от новой квартиры лучше воспринимать не как формальность, а как юридически значимый осмотр объекта. Поводом для спора с застройщиком часто становится некачественный ремонт. Недочеты в черновой или чистовой отделке нередко остаются без внимания, потому что дольщики спешат подписать акт и быстрее переехать. Такая поспешность может привести к дополнительным расходам на ремонт, экспертизы и устранение скрытых дефектов уже за свой счет.

Команда {company} оказывает профессиональную помощь при некачественном ремонте при приемке новой квартиры: сопровождаем осмотр, помогаем оформить дефектный акт, готовим претензию застройщику и при необходимости представляем интересы в споре. Ниже — практичный разбор, что проверять в новостройке, какие нормы учитывать, как фиксировать нарушения и добиваться устранения недостатков без лишних рисков.

Что взять с собой на приемку квартиры

На осмотре важно не ограничиваться визуальной проверкой. Подготовьте инструменты, которые помогут измерить площадь, увидеть скрытые дефекты и сразу зафиксировать доказательства. Минимальный набор для приемки:

• блокнот и карандаш — нужны для записей, замеров, перечня замечаний и простой проверки тяги вентиляции;
• камера или смартфон — позволит снять дефекты крупным планом и сохранить доказательства до подписания документов;
• фонарик — поможет осмотреть углы, ниши, сантехнические зоны, щиток и другие плохо освещенные места;
• строительный уровень — пригодится для оценки ровности стен, пола, откосов и качества монтажа;
• отвес — покажет отклонения стен от вертикали, которые сложно заметить без инструмента;
• рулетка — нужна для проверки размеров комнат и сравнения фактической площади с данными договора;
• простой электроприбор — безопаснее взять недорогой прибор или вольтметр, чтобы проверить розетки и напряжение.

Все выявленные недостатки фиксируйте письменно и фотографируйте. Замечания нужно включить в акт осмотра или дефектную ведомость. Если дефекты подтверждены, застройщик обязан рассмотреть требование об устранении, а при неустранимых расхождениях, например при меньшей площади, может возникнуть основание для компенсации.

Приемка квартиры без отделки: что проверять

Квартиры без отделки часто принимают слишком поверхностно: представитель застройщика может убеждать, что черновые недочеты «допустимы» и будут закрыты будущим ремонтом. Но именно на этом этапе важно проверить конструктив, коммуникации и соответствие помещения договору долевого участия.

В первую очередь оцените следующие параметры:

• отсутствие крупных трещин, щелей, явных перекосов, смещений блоков и других строительных дефектов;
• соответствие фактической площади условиям ДДУ и приложенному плану;
• геометрию стен, углов, пола и потолка, включая критичные отклонения от вертикали и прямых углов;
• совпадение планировки с проектной документацией без самовольных изменений со стороны застройщика;
• состояние окон, входной двери, замков, фурнитуры и монтажных швов;
• наличие изоляции проводки и подведение коммуникаций в объеме, предусмотренном договором.

Проверьте трубы, счетчики и запорную арматуру: они не должны шататься, подтекать или быть установлены с нарушениями. Показания счетчиков лучше сфотографировать, особенно если квартиру не принимают из-за существенных замечаний.

Отдельно оцените влажность и вентиляцию. В помещениях не должно быть следов плесени, протечек и устойчивого запаха сырости. Для простой проверки тяги приложите лист бумаги к вентиляционной решетке: если он удерживается потоком воздуха, система работает.

Приемка квартиры с отделкой от застройщика

Отделка от застройщика может быть чистовой, предчистовой или включать только отдельные работы. Ориентироваться нужно не на устные обещания менеджера, а на договор, приложение с перечнем материалов и фактически выполненный объем.

Обычно при осмотре проверяют:

• площадь помещений и соответствие замеров договору;
• качество отделки пола, стен, потолка, стыков и углов;
• монтаж оконных и дверных блоков, фурнитуры, уплотнителей;
• межкомнатные перегородки, двери и окна, если они входят в комплектацию;
• розетки, выключатели, светильники, электрический щиток и проводку;
• стояки, отопление, вентиляцию, водоснабжение и канализацию;
• сантехнику, радиаторы, счетчики и иное установленное оборудование.

Если договором предусмотрены дополнительные опции — интернет-кабель, ТВ-точка, домофон, подготовка под кондиционер, — их отсутствие также отражается в замечаниях. Важно ссылаться на конкретный пункт договора, чтобы требование к застройщику было предметным.

Чек-лист приемки квартиры от застройщика

Не подписывайте акт приема-передачи, пока не осмотрели объект и не внесли существенные недостатки в документы. Чек-лист ниже помогает системно проверить квартиру и не пропустить детали, которые позже будет сложнее доказать.

Площадь и планировка

Лучше назначать приемку на дневное время: естественный свет помогает заметить дефекты отделки, геометрии и оконных блоков. При плохом освещении часть замечаний легко упустить.

Измерьте каждое помещение по полу и сравните расчет с планом. Нестандартные комнаты разделите на простые фигуры и сложите площади. Если фактическая площадь меньше предусмотренной договором, вопрос компенсации следует оформлять документально.

Входная дверь

Проверьте размер проема, качество крепления коробки, работу замков и петель. Дверь не должна самопроизвольно открываться или закрываться, цеплять пол и скрипеть. Осмотрите стяжку у входа: она не должна крошиться и разрушаться.

Пол

Стяжка должна быть прочной, ровной и без пустот, сколов, трещин и отслоений. Сравните толщину и вид покрытия с договором. В квартире с отделкой оцените материалы, качество укладки, зазоры, перепады и стыки.

Потолок

В панельных и кирпичных домах стыки плит должны быть заделаны. Даже если планируются натяжные потолки, высоту помещения стоит измерить: отклонение от условий ДДУ или минимальных нормативов может иметь юридическое значение.

Стены

Оцените ровность, вертикальность, углы, качество штукатурки и допустимые отклонения. Даже небольшой перепад может увеличить стоимость последующего ремонта. Для влажных зон важно учитывать назначение материалов: не каждый вид штукатурки подходит для санузлов.

Внимание: предельные отклонения по СНиП 3.03.01-87 зависят от материала стен; для бетонных и кирпичных конструкций применяются разные нормативы.

Окна

Осмотрите профиль, стеклопакеты, откосы, подоконники, фурнитуру и уплотнители. Створки должны открываться и закрываться без усилий, монтажная пена — быть защищена от ультрафиолета, а все дефекты нужно включить в акт.

Электрика

Не проверяйте розетки дорогой техникой. При неисправной сети можно повредить устройство, поэтому используйте недорогой прибор или вольтметр.

ЮЦ {company}

Проверьте все розетки, выключатели, выводы под светильники, щиток и иные точки, предусмотренные договором. Исправность одной розетки не подтверждает работоспособность всей электрической сети в квартире.

Водоснабжение и канализация

Коммуникации лучше осматривать в начале приемки. Возле стояков не должно быть влаги, подтеков и сырой стяжки. Запорные краны должны быть доступны, исправны и установлены корректно; в санузлах проверьте наличие необходимых тройников и выводов.

Отопление

Радиаторы должны быть надежно закреплены, установлены ровно и без повреждений. Если в договоре указаны терморегуляторы или иные элементы отопления, они должны быть смонтированы к моменту передачи квартиры.

Вентиляция

Проверьте тягу и отсутствие обратного потока. Если вентиляция работает плохо, замечание нужно отразить в дефектном акте и потребовать устранения, поскольку это влияет на нормальную эксплуатацию жилья.

Следы насекомых и санитарное состояние

В новой квартире не должно быть насекомых, следов жизнедеятельности вредителей, сырости и загрязнений, препятствующих нормальному пользованию. При обнаружении таких признаков можно требовать обработки помещения и фиксации нарушения.

Куда вносить замечания при приемке

Все замечания указывают в акте осмотра, дефектной ведомости или смотровом листе — название документа может отличаться. Важно поставить дату, подписи сторон и добиться, чтобы представитель застройщика подтвердил получение перечня недостатков.

Не соглашайтесь подписывать акт приема-передачи «под обещание» исправить недочеты позже. После подписания застройщику проще ссылаться на то, что квартира принята без существенных замечаний, поэтому позицию нужно фиксировать до передачи объекта.

Иногда вместо денежной компенсации застройщик предлагает дополнительную площадь или иное встречное решение. Такое предложение можно принять только после оценки его выгоды и последствий.

Можно ли предъявлять претензии по подъезду

Подъезд, подвал, чердак и иные общие помещения относятся к общему имуществу. Дольщик вправе указать на дефекты в этих зонах самостоятельно или вместе с другими собственниками, направив коллективное обращение застройщику.

В местах общего пользования часто встречаются трещины, перекос дверей, неисправности лифтов, протечки и дефекты отделки. Такие нарушения также должны устраняться застройщиком в установленном порядке, если они относятся к его ответственности.

Принимать квартиру самому или с экспертом

Самостоятельный осмотр может быть достаточным только при хорошей подготовке и отсутствии спорных дефектов. На практике значимые нарушения часто обнаруживаются уже после переезда, когда доказать их происхождение и взыскать расходы сложнее.

{company} помогает дольщикам принимать квартиры в Казани и фиксировать недостатки до подписания акта. Юристы и профильные специалисты оценивают помещения, помогают составить перечень замечаний, подготовить претензию и выстроить переговоры с застройщиком. Сопровождение возможно как при личном участии собственника, так и по доверенности — формат подбирается под вашу ситуацию.